들어가며
빚이 많은 개인이 갚아야 할 날짜까지 빌린 돈을 갚지 못하면 그 개인은 파산한다. 기업도 마찬가지이고, 국가 경제도 마찬가지이다. 2000년대 들어와 한국 경제가 어떤 식으로 발전해 왔는지 아래 통계 수치들을 보면 한 눈에 알 수 있다. 20년 전과 비교해 보면, 한국 사회 어디를 가나 아파트 상가 건물들의 천국이 되었다. 속된 말로 ‘시멘트 공구리’ 천국의 사회이다.
사람들은 깨끗한 건물, 새집이라 하며 좋아한다. 건설사가 자금 압박 때문에 부실 시공도 곳도 점점 많아지고 있다. 빚은 늘었는데 마치 재산이 불어나 부자가 된 것처럼 기뻐한다. 평생 은행의 노예가 된 것도 모른 채 말이다. 이 글에서는 부동산 천국이 된 현 단계 한국 경제의 속살을 들여다보기 위한 것이다. 통계자료는 <최배근TV>를 참고하였음을 밝힌다.
한국 가계의 소득 대비 자산(거품) 증가 추이
- 2008년 금융위기 이후 가계 소득에 비해 자산 거품이 지속적으로 확대되었다.
구분 | 2008년 | 2015년 | 2016년 | 2017년 | 2018년 | 2019년 | 2020년 | 2021년 |
가계소득 증가속도 | 100 | 141 | 144 | 149 | 156 | 161 | 167 | 173 |
가계순자산 증가속도 | 100 | 146 | 154 | 165 | 174 | 185 | 209 | 231 |
차이폭(%p) | 0 | 5 | 10 | 16 | 18 | 24 | 42 | 58 |
- 갈수록 <가계 소득>과 <가계 부채> 격차가 점점 더 벌어지고 있는 한국 사회(기준/1991년=100)
실물 경제와 무관한 정부의 통화량 증가 정책
구 분 | 2010~2019년 | 펜데믹 기간 | 2021.8~ |
본원통화증가 | 117조 원 | 46조 원 | 31조 원 |
총통화 증가 (시중에 풀린 돈) | 1,253조 원 | 432조 원 | 363조 원 |
명목GDP 증가 (실물경제 자금) | 618조 원 | 80조 원 | 147조 원 |
0.49배 | 0.19배 | 0.40배 |
- 한국에서 통화 완화 정책(돈 푸는 정책)는 사실상 모르핀 주입 처방과 같다.
- 20120~2019년 시중에 풀린 돈(총통화 증가)이 1,253조 원인데, 그 가운데 618조 원만 실물 경제(명목GDP 증가)로 가고, 나머지는 자산 시장으로 흘러들어 갔다.
- 정부의 경제회복을 위한 통화량 증가(돈 푸는) 정책은 결과적으로 실물 경제 보다는 자산 거품 키우는 정책
소득 증가 대비 자산 증가 추이
구 분 | 2008년~2017년 | 2017년~2021년 |
순자산 증가분 | 5,498조 원(연611조 원) | 5,495조 원(연1,374조 원) |
소득 증가분 | 681조 원(연 76조 원) | 236조 원(연 59조 원) |
- 2008년부터 2017년 약 10년간 소득 대비 자산 증가가 약 10배 정도
- 2017년~2021년(문재인정권 시기) 연간 소득은 이전 보다 줄어들었는데, 연간 자산은 더 많이 증가
- 정부의 통화량 증가 정책이 거품 자산 키우는 정책이 되어 버림
가계소득 대비 주택가치 증가 속도
구 분 | 1995~2002 | 2003~2007 | 2008~2016 | 2017~2021 |
가계총처분가능 소득 | 182조 원 (연26조 원) | 150조 원 (연30조 원) | 332조 원 (연37조 원) | 206조 원 (연41조 원) |
주택총가치 | 490조 원 (연70조 원) | 1,206조 원 (연260조 원) | 1,478조 원 (연164조 원) | 2,529조 원 (연506조 원) |
증가 속도 | 2.7배 | 8.7배 | 4.4배 | 12.3배 |
민스키 모멘트 : 한국과 미국의 차이
민스키 모멘트(Minsky Moment)란 경제용어로서, 누적된 부채가 임계점을 지나면서 자산가치 붕괴와 경제위기를 일으키는 순간(분기점)을 가리키는 말이다. 미국 경제학자 하이먼 민스키(Hyman Minsky)가 주장한 이론이다.
자본주의 발전 과정에서 국가가 부실 은행과 기업들 가계들을 지원하면서 과도한 부채 확대가 이루어지다가 경제가 침체 국면으로 전환되어 채무자들이 부채 상환 능력에 한계에 이르러 결국 개인 기업 은행 등이 파산의 단계에 도달하는 시점이 발생한다.
- 미국 : 소득과 신용(빚)의 간격이 벌어졌을 때 거품 붕괴를 통한 자산가격 조절 허용
- 한국 : 신용 사이클의 자기조정 기능 작동을 억제 → 부동산 카르텔 사회 정착 → 신용과 소득 갭의 지속적 확대 진행 → 부동산 불패 신화 조장 → 시간벌기식 채무자들 지원
- 가계의 평균 DSR(총부채원리금상환비율) : 한국 40% 이상, 미국 10% 미만
1.3 부동산 대책
2023년 1월 3일 정부(윤석열 정부)는 부동산 정책을 아래와 같이 새로 발표하였다. 한마디로, 한국판 ‘민스키 모멘트’에 대한 정부 대응이라 할 수 있다.
- 투(자)기 수요에 대한 청약 허용
- 규제지역 해제
- 민간택지 분양가 상한제 적용지역 해제
- 분양가 관계 없이 모든 평형에서 특별공급 가능
- 주택 소유와 관계 없이 무순위 청약 가능
- 중도금 대출 보증 한도 폐지
- 기존 주택 처분 의무 폐지
- 전매 제한 완화
- 실거주 의무 폐지 추진
- 다주책자 취득세 중과제도 완화
- 양도세 인하
- 특례보금자리론(대출 지원), 종부세 공시가율 인하 지속
- 무자본 갭투자(깡통전세, 전세사기) 피해(경매 증가)와 비용 증가
- 예: 전세보증금 반환보증 대위변제 규모: 2022년 61억원에서 2023년 6월 273억원으로 급증
- 역전세에 대한 전세금 반환대출 지원
- PF대출 만기 연장과 이자후불제 적용
- 영끌 투자(높은 대출)의 매각 압력 증대와 수익형 오피스텔의 마피 매물 증대
- ‘민스키 모멘트’ 구조가 해소되지 않은 채 연명 → 공포 단계 진입
새마을금고 건설업 부동산업 기업 대출 현황
구 분 | 2019년말 | 2020년말 | 2021년말 | 2022년말 | 2023년1월 |
대출잔액 | 27.2 | 38.0 | 46.4 | 56.3 | 56.4 |
연체대출 | 0.7 | 1.3 | 1.9 | 4.3 | 5.2 |
연체율 | 2.49 | 3.49 | 4.08 | 7.67 | 9.23 |
- 2019년 말 연체율이 2.49%에서 2023년 1월 9.23%로 급증하였다.
폰지금융 가계 부채
폰지(Ponzi)란 보통 ‘폰지사기(Ponzi scheme)라는 말로 많이 쓰이는데, 실제로는 이윤을 거의 창출하지 않으면서 신규 투자자들을 끌어 모아 기존 투자자에게 수익금을 배당 지급하는 방식의 일종의 다단계 금융 사기 수법을 지칭한다. 1920년대 이탈리아 금융인 찰스 폰지가 저지른 사기 수법에서 유래되었다.
DSR 구간 | 총가계부채 대출잔액 1,845조 원 중 | 해당 차주 수 1977만명 중 | 차주1인당 대출잔액 |
40% 초과 | 1,200조 원 | 624만 명 | 1억9천만원 |
40~70% | 436조 원 | 325만 명 | 1억4천만원 |
70~100% | 226조 원 | 124만 명 | 1억8천만원 |
100% 이상 | 539조 원 | 175만 명 | 3억원 |
- 일반적으로 DSR 40% 초과부터 위험 가구로 분류함.
- DSR 40%이 의미하는 바는, 예를 들어 소득이 300만원이면 120만원은 대출금 갚아야 하고, 나머지 180만원 가지고 살아가야 한다는 뜻.
- DSR 100%는 소득 전액을 대출금으로 갚아야 한다는 의미.
- 위 표에서 DSR100% 이상 구간을 보면, 총가계대출잔액 1,845조 원 가운데 539조 원이고, 거기에 해당하는 사람들이 175만 명, 1인당 빚이 3억 원임을 보여주고 있다.
수도권 무자본 갭투기 규모 추이
임대보증금이 집값의 70% 이상 자기 자금 0원 | 2020년 | 2021년 | 2022년 |
아파트 | 1.319 | 3,618 | 1,946 |
단독다가구 | 38 | 83 | 59 |
연립다세대 | 3,226 | 15,592 | 6,734 |
나오며
우리 사회는 한마디로 정부가 빚쟁이들을 지원해 왔다고 할 수 있다. 어떻게 해서 이런 일이 가능할까? 이는 정부 부동산 건설업자 관련 공무원들이 한 통 속이기 때문에 가능한 일이다. 말하자면 ‘부동산 카르텔 정부’ ‘부동산 카르텔 세력’이라 할 수 있다.
한국 사회의 부동산 카르텔 정책은 지난 10년간 가계 소득과 부채(자산)의 갭을 극대화시키는 정책이었다. 다른 말로 거품의 극대화 정책이다.
정부는 최근 벌어지고 있는 새마을금고 사태에 대해서도 투명하게 처리하지 않고 있다. 제대로 된 정부라면 현재 문제가 되는 새마을금고의 재정 상태를 투명하게 공개하고 부실이 있는 지점 및 금융사들은 과감하게 퇴출해 나가야 한다. 정부가 사태를 투명하게 처리하지 않고 계속 은닉한다면, 사회적으로 정부 금융에 대한 불신은 커져만 갈 것이다. 그리고 폭발의 시점은 더 빨리 올 것이다.
지금과 같은 땜질식 처방으로는 부동산 붕괴를 막을 수 없다. 폰지신용을 해결되기 전에는 부동산 시장 침체 늪에서 결코 빠져나올 수 없다. 정부 대책의 약발이 다할 때, 시장은 공포가 다가올 것이다.